楼盘开盘价是怎么确定的(宜昌山水如画楼盘开盘价)

这几天的高考话题,关注度颇高,在我的读者群里引起了热议,连同在大学城板块上的大热盘——越大星,也被提及了不少次。

自5月开放示范区以来,越大星便收割了不少流量。现场踩盘回来,发现她的人气的确是人从众,加上不少读者朋友主动跟我咨询能不能买。

这一切,我似乎嗅到了爆盘的气息。传闻马上要开盘了,受大家的委托,我来深扒一波:

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预售证拿到,备案价确定

我怎么看?

几天前,越大星一口气拿下了1#~4#的预售证,这也是传闻中的首开区范围,会在其中挑选两栋开盘。

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越大星获批预售证

越秀地产的习惯,这也意味着,离开盘不远了。甚至消息灵通人士告诉我:开盘就在这一两天。

究竟价格多少?群里议论纷纷,最后大家得出的结论是:估计在4.4~4.8万之间

不少群友就开始问我了,这个价格你怎么看呢?从元芳你怎么看,变成了谈房你怎么看。

于是,我在这壮着胆子分析一下:看看这个价格范围是否合理


我们先做价格横向对比,就是同一时间轴上,做区域的
广度对比。先看番禺这个小圈子,再到广州的价格体系,看看越大星的价格合不合理

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从番禺的新房均价来看

据统计,今年截至5月中旬,番禺新房成交合计网签4774套,成交面积领跑广州。

成交火热,推动房价水涨船高,当前番禺新房成交均价,高达4.4万/㎡,比去年均价3.7万/㎡,足足上涨了7000元/㎡,涨幅高达14%。

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根据各板块潜在供应总量分析,大学城及其周边,在未来5年,板块供应总量较低。物以稀为贵,入股不亏。

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再看番禺二手房价板块地图,大学城板块,绝对是番禺顶流。

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以小编的角度看,若首波4.4~4.8万/㎡,都是值得入手的。对比番禺新房今年来均价已达4.4万/㎡,高出不到10%,而越大星的区位,稳居前30%。

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经过以上横向对比,可以说越大星物超所值。

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从广州主流板块的角度看

如果从广州各主流板块的房价角度看,越大星这个备案价,也算是理所当然。

毕竟,沿广州第三中轴线往南,金融城、琶洲,高达15~20万,大学城一期的价格,也在7~8万,而兄弟楼盘越大和,地价都3.35万/㎡了。

要是和这些板块比,越大星首波价格,无论如何都不算贵了。

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开盘或有惊喜

不少读者有提到,说销售告诉他们,开盘将有惊喜。那惊喜应该是什么呢?我觉得可能存在如下几个原因:

a. 定价未必贴着备案价卖。

不少购房者误以为开盘价一定是备案价,实际上并非如此。特别是一个新盘首开,出于“低开高走”的定价策略,首开价格往往最实惠。

b. 或有其他折扣方式,这个就看开盘具体如何了。

c. 大学城二期,也是大学城一期的后花园,自然会对大学城老师会有折扣。有个大学馨园的业主,就发过一个团购的活动通知给我,会有稍稍优惠。

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d. 可能会存在单位差,如层差等,这自然就涉及到选房方式了,所以我们有必要做一个选房分析,看看各个楼栋和单位优势如何。

总而言之,把越大星这个备案价,无论从番禺新房这个维度看,还是放入整个广州板块价格体系,不敢说是洼地,至少也不觉得高。

如果真正开盘后,真能有适当的价差和折扣,那就更值得了。

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看好越大星

因为看好其发展后劲

横向我们对比,从时间轴的纵向看,大家最关心的一个问题是:

越大星,大学城板块,未来究竟能不能跑赢大势?其发展潜力如何?

没错,这确实是我们在买房之前,最需要关心的一个问题。

我对大学城板块发展后劲信心足,是基于其定位清晰,产业给力,且交通提升空间大,又是琶洲-大学城两大IP的后花园。

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比如看广州的产业地图,无论产业地块,还是产业平台,大学城二期都格外亮眼。

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又如大学城智谷的稀缺性,大湾区罕有大学城,作用类比「斯坦福×硅谷」,可以说是琶洲发展高新产业战略高地的重要后援。

下面的文章有点长,但值得认真细品。我们从地段、交通以及人文环境等3方面来看看:

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天选地段!南中国12所高校×关键科创轴点

随着城镇化进程的高歌猛进,如今中国正经历着科技经济转型。国家正大力发展科技产业,进一步拉动人才,撬动资本。

此时,置业目光望向科创区,按照地段为上的金科玉律,一切都适逢其时。

而越大星,位于大学城板块之上,坐拥产业和人才的双王牌。

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国际创新城实拍 图片来源于网络

12所顶级高校环绕,按广州在校大学生数量全国第一来看,大学城占据大半壁江山,对标为硅谷不断输送人才的斯坦福大学

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同时,这里是「广深科技走廊×广州第三科创中轴」的唯一交汇点,决定了广州,甚至大湾区未来30年的关键科创轴点。

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世界500强和科技型企业用脚投票,万亿科创产业集群。对标科技大佬扎堆的硅谷,发展过程何其相似。

高校和科创产业正加速形成共生机理,不可估量的未来能量爆发,撑起湾区科创天花板。

今年2月份,《广州创新十四五规划》响应国家顶层战略,大学城二期抓住时代机遇,被赋予建设国家大学科技产业园区的重要定位。

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这一举,使大学城二期不仅是广州的,还是大湾区的,甚至上升国家级别。

放眼整个大湾区,它是唯一有条件依托众多高校资源,打造”产研学商居“一体化的国际性智慧城市。

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南中国稀缺,高精尖人群扎堆pick

片区内12 所顶级高校,其中6所是国家“双一流”。加上1400 多名博导,65 名院士聚集,7 个国家重点实验室、77 个省部级重点实验室、国家超级计算机中心“天河二号”实验室落地。

整个广州只有1个大学城,顶级人文圈层环境,放在南中国也能说稀缺。

对比大学城一期,大学城二期是更被期待的崛起力量,自行生成内在驱动力,体现在以下两方面:

其一、以斯坦福和硅谷为蓝本,为优秀毕业生投身科创事业创造了优质环境,鼓励创业,踏稳了孵化科技新星的步子;

其二、拥有清晰的发展规划,对比大学城一期的仅为1%的住宅及商业用地,它做到了均衡配置:

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居住用地高达15%,可有力承接大学城一期的长期满溢的居住需求, 打破一期”有产无学“的局限性,实现产研究商居一体化发展。

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亲邻琶洲,半小时通达广州各大核心区

空有概念的板块没法落地,唯有便捷交通加持,才不叫耍流氓。

地理位置上,大学城二期在琶洲CBD以南,邻近广州各大价值高地。

近年来,它的交通网络升级出圈,发力加强与其他的板块的紧密联系,15公里范围内,便捷通达珠金琶和大学城一期。

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交通网络的畅通,不仅是通勤时间的缩短,更是人才的衔接,资本的贯通,打通了板块产业联动的任督二脉。

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接下来,我跟大家盘盘,大学城二期如何连通四个核心区:

a. 明年6月份,南大干线开成通车

番禺区内看,南大干线将大学城和莲花湾、广汽千亿汽车城、万博CBD和广州南站衔接,大湾区内看,它连接了东莞佛山,打通了湾区东西大动脉。

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b. 金光东隧道,将于年底通车

开通以后,大学城二期到一期仅需几分钟。科研人才孵化,与创业转化同步,这简直是加速搞钱的节奏。

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c. 地铁四号线、新化快速、南沙港快速

大学城-琶洲如同左邻右里,仅十几分钟的通勤时间。一旦科研产业启动电商模式,就如同快马加鞭,疾速如闪电。

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d. 车陂路—新滘东路隧道年底全线完工通车

届时琶洲通往金融城仅2-5分钟,大学城一二期与珠金琶的关系,往科研发展上全速进阶。

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综合以上,板块的成长性和确定性毋庸置疑,量变在加速,质变也在蓄势生成。

经过纵向对比,大学城板块仍然有很大地“成长空间”,番禺的天花板只是开始,中轴房价的生长才是重点。

回应前面的问题,大学城板块,在番禺及整个广州属于什么层次,相信大家看完都已有了定论。

大学城一二期的住宅用地供应都十分有限,而其中大城特质最显著的就是越大星,配套上越秀也没有含糊,有公园有商业,产品上也做到了极致。

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公园大城、户户朝南、神户型

每样都长在了市场的需求点上

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后航道跨度最长,规划规模最大的滨江公园

《广州珠江沿岸高质量发展规划》提出,后航道打造创意、生态、活力的创新江湾,其中大学城、创新城板块榜上有名。

高水平推进滨江示范段设计的建设计划里,越大星临近的滨河路,正是全市9个品牌示范段之一。

其在珠江后航道跨度最长(约7.6KM),整体规划规模最大(约90公顷),属于2022年广州市重点建设工程。

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自身街区配套,更有能打的户型

复刻英国伦敦国王十字区,越大星设计打造了超能十字街区。

楼下便是商业和公园,高级烟火气拉满,家门口即可实现诗和远方,这里定位为大学城板块上的社交C位和时尚聚场。

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户型更是能打,新盘户型,可以说卷到了全广州。

建面约86㎡户型,还四面宽朝南,总价约380万起,适合刚需起步购房者;而建面约107㎡户型,做到了南北对流四房,适合刚改买家;还有建面约125㎡户型,为整个板块这个面积段唯一五房单位,适合改善一族…….

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且说说选房,该怎么选?

区位价值不必多言,产品设计诚意满满,我们最后讨论一个关键问题,怎么选房?

项目分为了四个组团,在售组团位于东南角:

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在售组团有几个优势:1. 规模大、楼距宽;2. 中心花园最大;2. 距地铁最近。

再看2#和4#的位置:

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放大如下:

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首开户型有建面约86㎡、107㎡、125㎡户型。这样梯度拉开较多,总价大致在400万、500万和600的样子,可以满足刚需和改善两种购房需求,购房者根据预算总价来选。

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选2#还是选4#?

有读者问选2#还是选4#?看图,2#是2梯4户,建面约107-125㎡的3+1房到4+1房,总体户型偏改善,追求舒适度的买家可以看看。

4#是2梯5户,密度稍高,产品为建面约86-107㎡的2+1房到3+1房,更适合刚需上车者。

从位置看,2#和4#位置比较接近,未来去商业街区、生鲜超市和公园等地的距离不会相差太大。

2#下楼就是配建的幼儿园,上学更为方便;但4#则去地铁站和暨南大学,要近要一丢丢。

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总体来说,2#和4#,位置差不太多,根据预算选择。

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日照和噪声如何?

越大星在朝向设计上,颇有讲究,主打南向单位:

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冬日日照轨迹图

看日照轨迹图,楼栋亮面时间长,说明冬日日照不错。

具体朝向而言,4#东南向单位上午日照好,西南向则下午不错;2#建面107㎡单位和125㎡单位,则上下午都很均衡。

大家比较关心南大干线的噪声影响情况,从直线距离测量,4#和2#距离南大干线中线,分别为约170到220米。

从在路边天桥实拍的视频看,楼栋距离路边还相当远,噪声影响不会有想象中严重。

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此外据了解,针对南大干线的噪声影响,项目规划时,就有所考虑,除了刚才所说的住宅区整体北移我,还充分考虑了商业和中央围合式花园的,起到隔声屏障的作用。

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在现场销控板上,我们可以看多个单位,都有不少预选意向,部分高达了6:1。

且2#和4#预选均衡,所以这两栋都比较受欢迎。据我打听到的内部料,4#价格可能还会有所惊喜,一旦价格到位,那则不要犹豫。

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要是还在纠结的,建议抓紧时间去现场看看,毕竟随时会开盘。如果大家准备购买,就则一定要准备好资金,以便占据抢房先机。

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